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绿城·运河郡　

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涨幅超住宅，是什么在助长酒店式公寓这波成交

www.zzhz.com.cn　 2016-11-11 15:30:49 　浙江在线-住在杭州网

继9月下旬政策连发三箭对楼市踩“急刹车”后，本月10日开始，杭州公积金、商业贷款首付比例双双上调，楼市调控再次升级加码。

　　浙江在线-住在杭州网杭州11月11日讯（浙江在线记者 陈行利）继9月下旬政策连发三箭对楼市踩“急刹车”后，本月10日开始，杭州公积金、商业贷款首付比例双双上调，楼市调控再次升级加码。

　　住宅市场政策逐渐锁紧的当下，不受限制的商业地产市场势头却此消彼长，今年前三季度，杭州酒店式公寓产品的成交量迫近3万套大关，创下了历史新高。那究竟是哪些因素，在影响酒店式公寓的热销？

　　今年酒店式公寓涨幅超住宅板块分化严重

　　今年前三季度，杭州楼市成交量接连创下了历史新高，在这份出色的成绩单背后，酒店式公寓的成交量表现更为突出。

　　据住在杭州网统计，2016年1月1日至今，杭州(包括余杭、萧山)共成交普通住宅126869套，相比去年同期，上涨幅度为45%；而酒店式公寓产品一共成交了32197套，比去年同期的11478套，涨幅高达180%。也就是说，今年的酒店式公寓涨幅已经远远超过了住宅。

2016年截至11月10日杭州酒店式公寓成交排行榜

　　在今年的月度楼市金榜中，除了华元·欢乐城、欧美金融城等往年就比较热销的项目之外，今年还出现了一批来势汹汹的新面孔，牢牢抢占着金榜席位。譬如，位于滨江区的高润云杉郡，屡次开盘均遭抢购，1-11月份累计成交近900套，多次登上成交金榜。

　　当然，巨量的成交背后，并不是整个酒店式公寓市场的狂欢，至少，从成交分布来看，杭州酒店式公寓还存在着冷热不均的现象。在酒店式公寓热销的滨江区，今年成交量已经超过了5000套，整个区域的销售率高达75%；余杭区今年成交量更为可观，至今已经破万，但由于整个区域供应量巨大，整体销售率还不到50%，未来去化压力还是比较大。

　　地段、配套成热销必备要素小户型、低总价产品更热销

　　分化严重的市场环境下，什么样的酒店式公寓产品更能受市场青睐？事实上，从当下成交前十的酒店式公寓楼盘来看，大多紧挨地铁站，或者大型综合体，地段和配套可能是热销的必备要素。

　　例如，成交新秀东亚新干线项目，临近地铁1号线和4号线的换乘站彭埠站，金地广场近距离地铁2号线和地铁4号线，而牢牢占据成交榜首的欢乐城，更是直接与地铁一号线南苑站互通，对于购房者而言，无论是自住或者出租都是一大利好。

　　繁华的商业也在一定程度上给酒店式公寓产品增加了不少附加值。规划180万方体量的杭州新天地，包含名品购物中心、国际商务CBD、五星级丽笙酒店、IMAX电影院、工业遗存街区等多种丰富业态。有了强大的商业配套作为依托，其酒店式公寓成交量也一直遥遥领先。

绿城运河郡47方平层户型图

　　当然，从产品层面而言，酒店式公寓的投资属性较强，户型较小的产品，总价门槛低，可以减少投资成本，因此也往往会更热销。最近市场关注度较高的绿城·运河郡，主力户型是45-70方左右，有一款57方的楼上楼下LOFT户型，很多购房者看完样板房后十分心动，但不少投资客却表示，最终可能还是会选择户型面积更小的47平米平层。

　　究其原因，47方户型预计入市总价预计80多万，相比之下投资门槛更低；同时，参考周边租金，未来这样的户型预计租金在3500元/月左右，相对而言，投资回报率可能会更高。

　　增值与否服务很重要酒店式公寓后期运营渐受重视

　　事实上，地段、配套和产品，只是前期硬件，从以往的经验来看，能否让酒店公寓产品在交付以后持续升值，可能就取决于后期的管理服务了。

　　黄龙商圈欧美中心(EAC)奥克伍德酒店公寓就是一个典型的例子。得益于其星级酒店的服务，目前奥克伍德公寓在二手房市场上的售价在40000元/平米左右，而同板块内的普通公寓，售价则仅26000-30000元/平米左右，两者差距将近万元，堪称是酒店式公寓反超住宅的一大神话。二手房市场是如此，租赁市场的差距更是不言而喻。

奥克伍德公寓效果图

　　当然，奥克伍德、万豪、莎玛这些毕竟已经是服务式公寓层面了，几乎是杭州酒店式公寓的金字塔顶端产品了。目前，杭州酒店式公寓市场显然也意识到了后期运营的重要性，寻找托管公司、引进优质物业成为大部分楼盘提升公寓品质和投资回报率的方式。

绿城·运河郡样板房实景图

　　比如，截至目前已经热销近700套房源的融创·杭州印，其酒店式公寓36-39层就采用托管运营的方式，每年有一定的年均收益，投资属性更强，竞争优势也更为明显。不过，对于一些倾向于自住的购房者而言，一个优质的物业管理团队可能更实在，像绿城·运河郡未来就考虑引入蓝城物业，贴心的物业服务也是提升产品的一大法宝。

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来源：浙江在线-住在杭州网　　作者：陈行利　　编辑：杨佳奇

楼盘详情

绿城·运河郡　

地址：小河路与昼锦街交叉口东侧 [地图]
户型：46、57、63方
电话：0571--88921888

楼盘相册

户型图

均价22000元/平米